Unsere Leistungen

Der Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes. Er übt also eine hoheitliche Tätigkeit aus und vertritt dabei nicht einseitig die Interessen „seines“ Mandaten, sondern ist Sachwalter aller Beteiligten bei der Suche nach einer rechtlich korrekten, sicheren und passenden Lösung. Der Gesetzgeber hat daher bei bestimmten Rechtsgeschäften vorgeschrieben, dass sie wirksam nur durch Beurkundung oder Beglaubigung von einem Notar vorgenommen werden können.

Es handelt sich typischerweise um Vorgänge von besonderer Bedeutung wie Grundstücksübertragungen, Grundstückskäufe und –Verkäufe, Grundpfandrechtsbestellungen, Bauträgerverträge, Gründungen von Kapitalgesellschaften (GmbH, AG u.a.), Testamente u.v.m..

Wir begleiten anwaltlich bundesweit private und gewerbliche Immobilientransaktionen von der Anbahnung bis zur Abwicklung.

Prüfung, Entwurf, Vertragsverhandlung und -durchsetzung für Käufer und Verkäufer

Die Übertragung von Immobilien wie Häusern, Wohnungen, Gewerbeobjekte oder auch land- und forstwirtschaftliche Flächen erfordert eine sorgfältige Vertragsgestaltung.

Gegenstand eines Grundstückskaufvertrags ist ein bebautes oder unbebautes Grundstück, ein Teil davon oder auch ein Miteigentumsanteil, Sondereigentum oder ein Erbbaurecht.

Nachfolgend finden Sie einen Überblick über wichtige Themen beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien und Antworten auf wichtige Fragen.

Anwaltliche Leistungen bei Immobilientransaktionen

Zu unserem Service gehören unter anderem folgende Leistungen:

1. Entwurf bzw. Prüfung von Immobilienkaufverträgen
2. Prüfung und Optimierung von Immobilientransaktionen
3. Gestaltung gesellschaftsrechtlicher Strukturen beim Immobilienkauf (Share Deal, Familienpool etc.)
4. Vorbereitung von und Begleitung bei Beurkundungen
5. Prüfung rechtlicher und steuerlicher Spezialfragen im Bereich der Immobilientransaktionen
6. Rechtliche und steuerliche Due Diligence, insbesondere mietrechtliche Due Diligence
7. Fremdsprachige Urkunden
8. Prüfung- und Gestaltung von Asset Management-Verträgen

Der Ablauf und die Prinzipien des Immobilienkaufs bzw. Immobilienverkaufs

Der Immobilienkaufvertrag bezieht sich stets auf ein Grundstück bzw. auf Wohnungseigentum. So wird nicht etwa ein Haus gekauft, sondern stets das Grundstück, zu dem das Haus als wesentlicher Bestandteil gehört. Das Zivilrecht unterscheidet zwischen der schuldrechtlichen Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks und der eigentlichen Übertragung. Letztere erfolgt durch eine Einigung des Käufers und Verkäufers sowie die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. In der Praxis werden die schuldrechtliche Verpflichtung sowie die Einigung der Parteien in einer Urkunde ‑ dem „Grundstückskaufvertrag“ ‑ zusammengefasst. Für diesen Vertrag gelten sowohl die Vorschriften des Kaufrechts (Pflicht zur Kaufpreiszahlung, Haftung für Mängel etc.) als auch die des Grundstücksrechts (vor allem Formvorschriften).

Der Immobilienkaufvertrag ‑ darauf müssen Sie achten

Nachfolgend finden Sie einen ersten Überblick über Punkte, die in einem Immobilienkaufvertrag zu regeln sind bzw. möglicherweise problematisch sein können.

1. Vertragsparteien: Nicht immer ist der Verkäufer auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, z. B. wenn er das Grundstück gerade erst geerbt hat. Ist der Verkäufer verheiratet, ist der jeweilige Güterstand zu beachten und gegebenenfalls die Zustimmung des Ehegatten einzuholen. Rechtlich komplex kann der Erwerb oder die (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) sein. Bei allen Gesellschaften ist ‑ ebenso wie bei Minderjährigen oder unter Betreuung stehenden Personen ‑ die Vertretungsmacht der Handelnden zu prüfen.
2. Kaufgegenstand: Das Grundstück bzw. die Grundstücke sind im Kaufvertrag möglichst exakt zu mit den jeweiligen Flurstücken zu beschreiben. Schwierig ist das zum Beispiel wenn es sich um eine noch zu vermessende Teilfläche handelt, die mit einem Lageplan und einer genauen Beschreibung identifiziert wird. Neben dem Grundstück werden auch die wesentlichen Bestandteile und das sogenannte Zubehör mitveräußert. Hierzu gehören insbesondere die Gebäude, aber auch bestimmtes Mobiliar, Maschinen etc. je nach den Umständen des Einzelfalls. In gewissen steuerlichen Grenzen kann ein Teil des Gesamtkaufpreises auf mitverkauftes Zubehör verteilt werden mit der Folge, dass die Grunderwerbsteuer reduziert werden kann.
3. Kaufpreis: Der Kaufpreis wird regelmäßig durch Überweisung eines Geldbetrages zu zahlen sein. Er muss entweder als absoluter Betrag feststehen oder aber bestimmbar sein - etwa durch Angabe eines Quadratmeterpreises bei einer noch zu vermessenden Fläche. Die Vereinbarung von Teilzahlungen ist möglich und zum Beispiel bei Bauträgerverträgen üblich. Es ist in Einzelfallen möglich, die Kaufpreiszahlung über ein sogenanntes Notaranderkonto (Treuhandkonto) abzuwickeln. Dies verursacht jedoch Zusatzkosten und ist in den meisten Fällen nicht notwendig.
4. Fälligkeit, Übergabe und Besitzübergang: Es gibt zahlreiche vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten, die entweder den Käufer oder Verkäufer absichern. So kann beispielsweise eine Auflassungs-Vormerkung vereinbart werden oder der Kaufpreis erst fällig sein, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen oder bestimmte Belastungen gelöscht wurden. Der Verkäufer wird in der Regel daran interessiert sein, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst erfolgt, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. In diesen Bereich gehören auch vertragliche Rücktrittsrechte sowie Vereinbarungen zum Übergang von Besitz und Nutzungen: Ab wann ist der Erwerber berechtigt, die Immobilie selbst zu nutzen bzw. sie zu vermieten und ab wann hat er die Lasten (zum Beispiel Versicherungskosten) des Grundstücks zu tragen?
5. Belastungen, öffentliche Lasten: Sind Belastungen wie Grundschulden oder auch ein Wohnrecht bzw. Nießbrauch im Grundbuch eingetragen, ist das Schicksal dieser Rechte im Immobilienkaufvertrag zu regeln. Denkbar ist sowohl die Übernahme als auch die Löschung. Die Prüfung erfordert stets die Einbeziehung der dem Recht zugrundeliegenden Vereinbarung, also zum Beispiel dem Immobilienkreditvertrag bei der Grundschuld. Valutiert der Kredit noch, könnte eine Übernahme durch den Erwerber ‑ mit Zustimmung der Bank ‑ unter Umständen sinnvoll sein. Wer welche Erschließungskosten für eine verkaufte Immobilie trägt, regelt das Kaufrecht. Eine genaue Regelung im Grundstückskaufvertrag ist dennoch geboten.
6. Mängel (Sachmängel, Rechtsmängel): Besonders wichtig ist die Regelung der Haftung für Sach- bzw. Rechtsmängel, die sich während oder nach der Abwicklung des Immobilienkaufs zeigen. Die gesetzlichen Rechte des Käufers, nämlich Rücktritt, Minderung und/oder Schadensersatz, können vertraglich modifiziert werden. Ein Sachmangel kann beispielsweise vorliegen, wenn die Immobilie kleiner als vereinbart ist, sich Hausschwamm oder aufsteigende Feuchtigkeit zeigt, eine Baugenehmigung nicht vorliegt oder bei einem vermieteten Objekt die Mieteinnahmen geringer als in Aussicht gestellt sind. Rechtsmängel kommen in Betracht, wenn zum Beispiel die Rechte Dritter den Käufer am uneingeschränkten Gebrauch hindern, also etwa, wenn der Verkäufer verheimlicht, dass das Haus bzw. die Wohnung vermietet ist. Der Verkäufer wird ein Interesse daran haben, möglichst viele Mängel offenzulegen, so dass der Käufer diesbezüglich „bösgläubig“ wird, sich also nach Vertragsschluss nicht mehr auf diese Mängel berufen kann. Verheimlicht der Verkäufer einen wesentlichen Mangel (klassisch ist das Verschweigen von Feuchtigkeit), haftet er wegen arglistiger Täuschung auf Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie Schadenersatz.
7. Sonstiges: Neben den oben genannten Hauptpunkten im Immobilienkaufvertrag können und sollten noch zahlreiche weitere Punkte geregelt werden, die wirtschaftlich von nicht unerheblichem Gewicht sind. Hierzu gehört auch, wer die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Ein weiteres praktisch relevantes Thema sind sogenannte Maklerklauseln. Diese Klauseln sind nicht unproblematisch, sie erhöhen zum einen die Notargebühren, zum anderen können sie bei entsprechender Gestaltung („abstraktes Provisionsversprechen “) den Schuldner der benachteiligen.

Rechtsanwälte und Notare - Akteure beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Grundstückstransaktionen und bestimmte andere Vorgänge im Immobilienbereich bedürfen der notariellen Beurkundung. Auch beim Vollzug von Grundstückskaufverträgen hat der Notar ‑ wie auch das Grundbuchamt ‑ eine wichtige Rolle.

Die rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen des Käufers bzw. Verkäufers kann und darf der Notar (wie auch der Anwaltsnotar) dagegen nicht vertreten.

Daher sollte bei Immobilientransaktionen - entweder bereits bei der Gestaltung des Vertragsentwurfs oder später bei der Prüfung des Immobilienkaufvertrages - stets ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden. Dessen Aufgabe ist es, dass in dem zu beurkundeten Vertrag die Interessen und Ziele seines Mandanten auch entsprechend formuliert werden. Auch in steuerlicher Hinsicht kann und wird der Notar regelmäßig nicht beraten.

Daher bereiten wir Ihren Vertrag entsprechend vor bzw. prüfen den Ihnen vorgelegten Vertrag auf alle Risiken. Insbesondere ist bei gewerblichen Immobilientransaktionen stets zu prüfen, ob im Einzelfall das Anfallen von Grunderwerbssteuer vermieden werden kann.

Kauf und Verkauf von Immobilien im Gesellschaftsvermögen

Auch eine Übertragung von Immobilienvermögen ohne Notar und Grundbuch ist möglich, wenn die Grundstücke zum Vermögen einer Gesellschaft gehören und die Gesellschaft selbst bzw. Anteile an der Gesellschaft übertragen werden. Wer Immobilien in einer Gesellschaft hält kann zudem die zusätzlichen Möglichkeiten des Gesellschaftsrechts nutzen. Diese sind zum Beispiel bei der Weitergabe von Grundeigentum innerhalb der Familie interessant. In diesen Konstellationen sollte bei der Gestaltung bzw. Prüfung auf den eigenen Rechtsanwalt vertraut werden.

Der Rechtsanwalt ist demgegenüber der einseitige Interessenvertreter seines Mandanten, klassischerweise im Streit- oder Konfliktfall außergerichtlich und natürlich im Prozess.

Er hat die Aufgabe, seinem Auftraggeber mit rechtsstaatlichen Mitteln zu seinem Recht zu verhelfen und seinen Mandanten zu beraten und zu vertreten. Jedermann kann sich in jedem Verfahren vor Behörden oder vor Gericht durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen; in bestimmten Verfahren besteht sogar Anwaltszwang. In einem Strafprozess oder Bußgeldverfahren wird der Rechtsanwalt als Verteidiger tätig.

Die Führung von Prozessen und Schiedsverfahren gehört zu unseren Kernkompetenzen. Zu unseren Mandanten gehören private wie öffentliche Unternehmen, Gebietskörperschaften sowie Privatpersonen. Als Full-Service-Kanzlei stehen wir unseren Mandanten in allen wirtschaftlich relevanten Bereichen als erfahrene Prozessrechtsanwälte zur Verfügung.

Wir vertreten unsere Mandanten

• in Verfahren vor nationalen Gerichten und EU-Gerichten sowie - mit Hilfe unserer Kooperationspartner - auch vor ausländischen Gerichten
• in nationalen wie internationalen Schiedsgerichtsverfahren
• im Rahmen der außergerichtlichen Streitbeilegung

Unsere Tätigkeit erstreckt sich dabei von der Beratung zu notwendigen Maßnahmen im Vorfeld des Prozesses über die eigentliche verfahrensrechtliche Durchsetzung bis hin zur Zwangsvollstreckung.

Wir begleiten insbesondere bei komplexen rechtsübergreifenden Prozessen. Die (kurzfristige) Zusammenstellung eines schlagkräftigen Teams ist oft geübte und erfolgreiche Praxis.

Internationales

Unsere Mandanten investieren europa- und weltweit in Unternehmen, liefern und kaufen Waren in aller Welt und erschließen so neue Märkte. Wir beraten sie dabei umfassend in allen unternehmerischen Entscheidungen. Dabei setzen wir auf europa- und weltweite Verbindungen zu führenden unabhängigen Kanzleien und unseren Netzwerken.

Als Ausdruck unserer gesellschaftlichen Verantwortung einer renommierten Kanzlei übernehmen wir in geeigneten Fällen Rechtsberatungsaufgaben, durch die ein guter Zweck gefördert wird.

Empfänger solcher Pro Bono Rechtsberatung sind insbesondere gemeinnützige Institutionen auf Gebieten wie Bildung und Wissenschaft, Gesundheit, Umwelt, Kunst und Kultur, Menschenrechte und Rechtsstaatlichkeit.

Für Pro Bono Rechtsberatung wird kein oder nur ein reduziertes Honorar in Rechnung gestellt, soweit dies nach den einschlägigen berufsrechtlichen Vorschriften im Einzelfall zulässig ist.